日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合應(yīng)急管理部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出嚴(yán)格管控新建超高層建筑、強(qiáng)化既有超高層建筑安全管理?？吹轿募?nèi)容，中國管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化管理專業(yè)委員會(huì)秘書長、北京優(yōu)鋪網(wǎng)絡(luò)科技有限公司董事長陳云峰心中五味雜陳，因?yàn)樗?jīng)在超高層建筑項(xiàng)目上“失敗”過。
2012年，陳云峰所在的企業(yè)在北京市通州區(qū)中標(biāo)一塊商業(yè)用地，準(zhǔn)備建一幢高300米、建筑面積15萬平方米的超高層寫字樓。拿地后，經(jīng)過測(cè)算，陳云峰發(fā)現(xiàn)，建這幢寫字樓是個(gè)“只賠不賺”的買賣：拿地成本1萬元/平方米，但建安成本竟高達(dá)1.6萬元/平方米，是普通建筑建安成本的2倍以上；更讓人驚訝的是，超高層建筑的運(yùn)營維護(hù)成本極高，建成后，這幢寫字樓的租金會(huì)遠(yuǎn)高于周邊寫字樓，招租將困難重重。
“由于投入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，最終這個(gè)項(xiàng)目‘?dāng)R淺’了。幸虧‘?dāng)R淺’了，否則，這幢建筑可能會(huì)逐漸變成企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)，成為阻礙城市健康發(fā)展的‘隱疾’?！被叵肫疬@段經(jīng)歷，陳云峰如今仍心有余悸，“《通知》提出科學(xué)規(guī)劃建設(shè)管理超高層建筑，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的謀遠(yuǎn)之舉，是利國利民的好事。未來，一定要明確城市發(fā)展和建筑的關(guān)系，順應(yīng)時(shí)代改革規(guī)律、遵循市場供需規(guī)律、把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)格管控新建超高層建筑。”
順應(yīng)時(shí)代改革規(guī)律——讓超高層建筑更好為城市高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)
“摩天大樓”是工業(yè)化高度發(fā)展的時(shí)代產(chǎn)物，寄托了人們對(duì)繁華大都市的想象。在多數(shù)人的思維中，一座城市摩天大樓的數(shù)量、高度，反映的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市國際化程度。這也是近年來我國超高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)的根源所在。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)（CTBUH）發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示我國擁有世界40%的高層建筑，其中150米以上的2395座、200米以上的823座、300米以上的95座，三項(xiàng)指標(biāo)均保持全球第一。
“我國能建成如此之多的超高層建筑，除了一部分城市的確有需求外，主要原因是少數(shù)地方政府追求政績，盲目建設(shè)、貪大求洋。”陳云峰一針見血地提出，“地方政府有需求，少數(shù)企業(yè)投其所好，將建設(shè)超高層建筑作為拿地附屬條件，并以其他收益彌補(bǔ)建設(shè)超高層建筑帶來的損失?！背邔咏ㄖ膶?shí)際價(jià)值，是在方寸之間提供巨量活動(dòng)空間，將工作和生活設(shè)施集約化，以大幅提升土地利用效率。以此為基準(zhǔn)，陳云峰認(rèn)為，一些地方政府和企業(yè)的這種“需求”，并不是市場的真實(shí)需求，而是人為制造的需求。
一方面，我國大多數(shù)地區(qū)，尤其是大量的二三線城市人口適中、土地供應(yīng)充足，并沒有建設(shè)超高層建筑的實(shí)際需要；另一方面，超高層建筑基本都是自持型物業(yè)，考慮到成本因素，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有開發(fā)建設(shè)超高層建筑的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。陳云峰表示，在“象征”意義大于實(shí)際用途的情況下，國家提出促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，嚴(yán)格管控新建超高層建筑，扼住盲目建設(shè)超高層建筑之風(fēng)，及時(shí)且必要。
陳云峰強(qiáng)調(diào)，《通知》的發(fā)布，最大意義是讓新建超高層建筑在政策層面實(shí)現(xiàn)了“有章可循”，終結(jié)了無序建設(shè)局面，讓超高層建筑發(fā)展趨于規(guī)范化、理性化，更好地服務(wù)城市高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，《通知》從“從嚴(yán)控制建筑高度”“合理確定建筑布局”“深化細(xì)化評(píng)估論證”“強(qiáng)化公共投資管理”“壓緊夯實(shí)決策責(zé)任”幾個(gè)方面對(duì)超高層建筑建設(shè)高度、布局、論證、投資、決策責(zé)任予以明確，嚴(yán)格基本建設(shè)程序，實(shí)質(zhì)上為未來超高層建筑健康發(fā)展提供了一份“指南”。
遵循市場供需規(guī)律——建不建超高層建筑由真實(shí)需求決定
《通知》征求意見時(shí)，少數(shù)人將其解讀為國家將“停建”超高層建筑。對(duì)此，陳云峰表示，這是對(duì)《通知》的“過度解讀”。他認(rèn)為，建筑風(fēng)貌是城市外在形象和內(nèi)質(zhì)精神的有機(jī)統(tǒng)一，建筑限高有利于打造更多符合文化傳承、功能優(yōu)先、融合環(huán)境、環(huán)保節(jié)能等要求的建筑，但并不代表未來將杜絕建設(shè)超高層建筑。
陳云峰稱，是否建設(shè)超高層建筑、建設(shè)什么樣的超高層建筑，要視城市發(fā)展實(shí)際需求而定。為此，以《通知》規(guī)定為基礎(chǔ)，他提出兩點(diǎn)在具體操作中要注意的地方。
一是在“從嚴(yán)控制建筑高度”基礎(chǔ)上，要更多關(guān)注“產(chǎn)業(yè)（GDP）”因素權(quán)重?！耙蛔鞘惺欠裼薪ㄔO(shè)超高層建筑的必要，人口因素固然很重要，但隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，以人口規(guī)模作為建設(shè)‘門檻’將失于偏頗。在這種情況下，產(chǎn)業(yè)因素可以作為補(bǔ)充的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一?！标愒品逡韵愀蹫槔忉屨f，香港之所以能成為超高層建筑最多的城市之一，不僅是因?yàn)槿丝诙?、城市可用土地緊缺，更重要的是其“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)達(dá)，眾多知名企業(yè)總部匯聚于此。因此，建設(shè)超高層建筑，既能滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的真實(shí)需求，又符合其國際金融中心的城市定位。
二是在“壓緊夯實(shí)決策責(zé)任”基礎(chǔ)上，可以引入“聽證會(huì)”模式。“超高層建筑的特殊性，決定了其決策、評(píng)估論證的重要性。工程質(zhì)量可以實(shí)行責(zé)任終身制，但若決策出現(xiàn)失誤，帶給社會(huì)的將是‘災(zāi)難’性影響。”陳云峰表示，要促進(jìn)超高層建筑健康發(fā)展，必須改變從可行性研究到立項(xiàng)大多由地方政府推動(dòng)的模式。在超高層建筑項(xiàng)目規(guī)劃審批前，通過引入“聽證會(huì)”制度，集合政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)、市民代表等各方意見，提高決策的公開性、科學(xué)性；對(duì)于由企業(yè)申請(qǐng)建設(shè)的超高層建筑項(xiàng)目，企業(yè)必須提供建設(shè)用途、資金來源、目標(biāo)用戶、運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃等詳細(xì)信息，以輔助相關(guān)部門決策。
“若超高層建筑基本建設(shè)程序能夠提早規(guī)范，或許，像我之前經(jīng)歷的項(xiàng)目就不會(huì)出現(xiàn)，不致造成資源的浪費(fèi)?！标愒品宸Q，“從根本上說，一座城市、一個(gè)地區(qū)要不要建超高層建筑，還是要看‘市場’有沒有需求?！?/span>
把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律——逐步打造系統(tǒng)性安全管理解決方案
超高層建筑近年來之所以負(fù)面報(bào)道不斷，一方面是因?yàn)闀r(shí)代在改變，隨著我國經(jīng)濟(jì)由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，人們對(duì)建筑的舒適性、安全性要求在不斷提升，對(duì)超高層建筑過于龐大的體型、復(fù)雜的功能產(chǎn)生抗拒心理；另一方面，極少數(shù)超高層建筑出現(xiàn)安全隱患，如深圳賽格廣場大廈出現(xiàn)有感振動(dòng)，讓群眾對(duì)超高層建筑安全性的擔(dān)憂進(jìn)一步加深。在《通知》中，“強(qiáng)化既有超高層建筑安全管理”恰恰也是重點(diǎn)內(nèi)容。
陳云峰強(qiáng)調(diào)，首先必須予以澄清的是，我國超高層建筑在設(shè)計(jì)、施工、新材料應(yīng)用等方面都處于世界先進(jìn)水平，技術(shù)成熟，安全性無須擔(dān)憂。目前，我國擁有的2000余座超高層建筑，都在發(fā)揮應(yīng)有的功能，不能因?yàn)橐淮苯ㄖ霈F(xiàn)安全隱患而否定所有建筑的功用。
其次，陳云峰認(rèn)為，安全要靠運(yùn)營來保障。超高層建筑的安全隱患，主要在于其管理運(yùn)維成本過高而業(yè)主或其委托管理單位能力不足、實(shí)力不夠。尤其是在消防安全上，發(fā)生重大火災(zāi)時(shí)，超高層建筑逃生疏散時(shí)間長、消防設(shè)施技術(shù)復(fù)雜，由此帶來的安全風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。若業(yè)主或其委托管理單位管理跟不上、投入跟不上，安全隱患可能會(huì)成為事故。
“雖然擁有世界40%的高層建筑，可超高層建筑的管理運(yùn)維對(duì)于我們來說仍是‘新課題’。盡管如此，我們必須明晰的是：超高層建筑安全問題是系統(tǒng)性問題，千萬不能寄希望于‘一服藥解決所有問題’?！痹谶@樣的共識(shí)下，陳云峰認(rèn)為，推動(dòng)超高層建筑安全發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
最后，他提出，行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)牽頭組織專業(yè)機(jī)構(gòu)，為超高層建筑制定專門的安全管理運(yùn)維規(guī)范、辦法，將既有超高層建筑納入規(guī)范化管理軌道；房地產(chǎn)行業(yè)參與各方應(yīng)當(dāng)明確自身責(zé)任使命，從全生命周期的角度確保超高層建筑健康發(fā)展，減少規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷、提升施工質(zhì)量、加大管理運(yùn)維投入，為城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。此外，戴德梁行等國際房地產(chǎn)顧問公司在超高層建筑的管理運(yùn)維方面做得非常出色，我國可以借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，為超高層建筑的安全發(fā)展提供保障。
摘自《中國建設(shè)新聞網(wǎng)》宋健
